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贪便宜购“小产权房”风险大
浏览次数:288  添加时间:2015-08-13 15:53:40

【简要案情】 2010年9月,小陈刚从学校毕业应聘就职于某公司,因市场房价高无力购买,便想到县城“城中村”买二手房,该房的价格仅为市场房价的三分之一,且“城中村”的优越地理位置给工作、生活也带来了许多方便。怎奈购房不久,小陈闻讯由于城建规划调整,自己所购的房屋不符合市政规划,属违法占用农用地建房,将面临拆迁。但是,小陈所购买的房屋是“小产权房”,无法取得房屋所有权证书,亦不能获得拆迁补偿费。为了挽回10余万元经济损失,小陈便向法院起诉原房主,要求确认购房合同无效,并退还购房款和装修款。

  【法官评析】 所谓“小产权房”,是指在农村集体所有的土地上建设的,面向本集体成员之外不特定人员进行销售的房屋。该类房屋由于没有办理城市房地产开发建设用地手续,未缴纳土地出让金等税费,无法取得房管部门颁发的 《房屋所有权证》,故俗称“小产权房”。 “小产权房”有两种:一种是根据“一户一宅”的政策,农民在农村集体土地上建成的,即 “宅基地”上建成的房屋,“宅基地”属集体所有,农民仅享有“宅基地”的使用权,而并不享有所有权,国家政策法律禁止农村住宅向城市居民出售;另一种是在集体企业用地或者占用农用耕地违法建设的违章房屋。

  本案所涉房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而无效。首先,小陈是城市居民,根据法律规定城市居民不得购买农村居民房屋;其次,小陈购买的房屋属于违法占用农用地的违章建筑。根据《土地管理法》相关规定,农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此,对于违章建筑不能够得到拆迁补偿。房屋买卖合同双方在合同无效的情况下,当事人维权的唯一渠道就是请求买卖双方互相返还财产义务。本案最终以双方调解结案。

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