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如何运用建设工程价款优先受偿权法律制度保护工程款债权的实现
浏览次数:316  添加时间:12/11/2018 5:46:49 PM

律师对《合同法》比较了解,《合同法》第286条规定了建设工程价款优先受偿权法律制度,286条规定“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款,发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”优先受偿权制度立法初衷是为了保护创造财富的承包商的合法权益,因为不动产是我们当前社会重大的财富,而承包商是这个财富的创造者,如果由于发包人的原因,导致承包人工程款不能回笼,债权不能实现,就严重伤害了创造财富者的积极性,也打破了债权平等受偿的局面。这个制度具有很好的法律意义,特别是现在一批小型的开发商,在调控的背景下,如果资金链断裂,资产不足以偿还所有的债务,承包人如果能通过《合同法》规定的建设工程价款优先受偿权制度,能够优先的将工程款债权得到实现。

    现在的承包商主动想起用工程价款优先受偿权制度来保护自己合法权益的成功案例不多,这就有待于专业律师去引导他们,去帮助他们。

如果作为承包人的法律顾问、律师,要注意的问题:

第一、要建议承包商在签订建设工程施工合同时,一定要进行查询,查询涉案的工程现在处于什么状态,在法律上有没有被相关的法院查封,特别是对已经存在的建筑物进行装修之类的,更要去调查。

第二、要提醒承包商在工程竣工之日起或者约定的竣工之日起,6个月内及时行使优先受偿权。在我们接触的案件中,很多承包商在工程竣工之后,在交付工程之后,超过了6个月,才想起维权,这时候优先受偿权已经过法律规定的6个月期限,最高人民法院对《合同法》286条出了一个司法解释,上面规定承包人行使优先受偿权的期限仅仅6个月。

    建设工程价款优先受偿权,这个“优先”是有限度的优先,只能优先于抵押权和一般债权,不能优先于消费者(商品房的买房人)在支付大部分或者全部款项之后,这样的商品房买房人的权利。承包人优先受偿权不能对抗、不能优先于已经支付了全部或大部分购房款的商品房买房人,因此,如果开发商把这个房子基本销售完了,或者买房人订了合同以后,已经支付了全部或者大部分购房款,承包商再去主张工程款优先受偿权,虽然你胜诉了,商品房买房人也胜诉了,但法院在执行时,肯定是先把拍卖的款项支付给商品房买房人或者把房子优先给商品房买房人,承包商的权利就落空了。

    第三,在诉讼或者仲裁程序过程中,请求法院或仲裁庭保护工程款的权利同时,要提出确认支付的请求。要求确认承包人有优先受偿权,为什么?如果我们等官司打赢了,申请执行时,再提出这个权利,一是超过了期限,二是超过了期限以后执行庭以我们行权超过了期限而不予保护。同时,我们在诉讼过程中,要申请对房产进行查封,对在建的建设工程进行查封。因为已经查封的工程,开发商就不可能再进行商品房的现售和预售,这样就给执行减少了风险。

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