工程未验收提前使用 承包人法律责任的承担

在房地产项目的开发建设过程中，工程的竣工验收是一项非常重要的环节。但近年来，由于种种原因，工程未经验收提前使用的情况屡见不鲜。一方面，承包方往往以此为由，拒绝向发包方提供完整的竣工资料和竣工报告，并拒绝配合发包方办理竣工验收和备案手续，导致履行了合法审批和报建手续的建设工程长时间无法办理产权证书。另一方面，承包方常以工程已提前使用为由，拒绝承担因质量问题而引起的损害赔偿责任，而由发包方自行承担责任。综合实际情况和相关法律法规来看，这在一定程度上，不仅破坏了我国建筑房地产市场的秩序和管理，同时也给发包方和小业主造成了重大经济损失。 

一、关于工程质量责任的承担 

　　发包方未经验收擅自使用建设工程，确应承担相应的责任，但这种责任的承担并不能将承包方对建筑工程质量的责任完全免除。因实践中未经验收即投入使用的情况非常复杂，工程竣工但未进行验收的原因较复杂，例如发包方因无钱支付工程款故意拖延不予组织验收，或是承包方以必须付清全部工程款，否则不参加验收为由要挟发包方致使工程验收无法进行。因此，将只要未经验收即使用的建设工程的质量责任一律由发包方承担，对发包方过于严格和苛刻，也有违公平原则。 

　因此，发包方提前使用未经验收工程虽不符合法律的规定，但不能因此将该工程出现的质量问题全部归由发包方承担，应根据过错原则确定双方责任，过错相当的，责任相抵。工程由此而发生质量或其他问题的，按合同约定处理；合同没有约定的，依照法律规定处理。 

换言之，工程质量问题不能单纯地以工程是否验收合格作为责任划分的界限，如果属工程主体质量问题，应由承包方承担责任；其他质量问题应根据具体情况划分双方责任。 

二、关于协助办理竣工验收及备案的义务 

首先应明确的是，工程竣工后向发包方提交完整的竣工验收资料和竣工报告，既是承包方的法定义务，也是合同义务。发包方未经验收提前使用工程，不符合合同约定及法律规定，存在过错，应依法承担相应的民事责任和行政责任，但这并不代表就能减免承包方的相关义务。纵观我国目前现行有效的法律法规，均未就“工程未经验收提前使用，承包方有无义务提交竣工验收资料和竣工报告、有无义务配合协助发包方办理竣工验收及备案”作出明确规定或类似意思表述之规定。因此，在工程未经验收提前使用的情况下，承包方提交竣工验收资料和竣工报告、配合协助发包方办理竣工验收及备案的合同义务和法定义务仍应继续履行。其次，《建设工程质量管理条例》对工程未经验收提前使用的情形，明确规定了“责令改正”。而责令发包方改正，就是要求发包方按照法律规定的竣工验收和竣工备案。发包方进行竣工验收，需要承包方的参与并提交竣工验收资料；发包方进行竣工备案，也需要承包方的配合和协助。因此，如果没有承包方于竣工后提交的竣工验收资料、没有承包方对竣工备案的协助和配合，发包方的改正就是一句空话。从法律规定的意图不难看出，即使工程未经验收提前使用，承包方也仍应协助发包方办理工程竣工验收和工程备案，否则，承包方也应承担违约责任。 

三、实践中为预防此类纠纷的法律建议 

　　实践中往往是因为承、发包方之间在工程决算等问题上未达成一致的意见，以至于难以组织建设工程各方参与竣工验收，而工程不组织竣工验收直接影响到发包方对该工程的使用，也致使发包方不能按其与第三人的约定交付使用，这样发包方为了避免第三人追究其违约责任，只有提前使用未验收工程。 

　　故发包方最好是在工程验收合格后使用或交付他人使用，如为减少因逾期交付而需向买房人或承租人承担的违约责任，发包方应与承包方明确约定“无论何方原因造成的延期，在合同确定的竣工日之后，如工程尚未达到国家规定及合同约定的要求时，发包方为履行与他人的合同以减少损失而将工程或其部分交付他人的，不视为发包方提前使用，承包方应当承担工程质量不符合国家规定或合同约定要求的责任。”这样，一旦发包方无奈之下提前使用未验收的建设工程，承、发包方需承担的责任也因为合同有明确约定而容易认定。 

承包方无正当理由拒绝提供竣工验收资料，并拒绝配合协助竣工备案的，应依法承担相应的责任；对由此造成无法办理大产证、导致发包方向小业主承担违约责任的，发包方有权要求承包方予以赔偿