论中国房地产保险发展的误区

房地产业与保险业是中国新经济体系中两个同样有着巨大发展潜力的产业。从国际经验来看，这两个领域在发展过程中有着诸多可以相互配合、相互推进的因素，尤其是两者最直接的联系纽带——房地产保险在许多国家都占有绝对重要的地位。然而，中国目前的房地产保险发展却存在着一些误区，举步维艰。 

1 观念上的误区 

在中国房地产保险的实务中，观念上的误区首先是保证保险与信用保险概念上的混淆。保证保险与信用保险是有着严格区别的两种保险业务。凡被保证人根据权利人的要求，要求保险人担保自己信用的保险，属于保证保险。凡权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险，属于信用保险。也就是说，保证保险是以投保人自己的信用风险为保险责任的一种财产保险业务；而信用保险是以他人的信用风险为保险责任的财产保险业务。信用保险等一般保险仅有投保人和保险人两个当事人，保证保险的当事人有三个，即保险人、投保人和权利人。 

在西方成熟的房地产保险市场上，当贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者不能如期付款而造成损失时由保险人赔付该损失的保险合同，这种保险合同就是房地产信用保险合同。保险费由银行缴纳，因为受益人是银行。银行可以在出售抵押房产（比如房市处于低迷期，房价大跌）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于自己收入流中断而不能如期还款时由保险人代为付款的保险合同则是房地产保证保险合同。保险费由购房者缴纳，因为受益者是购房者个人。购房者可以在自己收入流中断的情况下保有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者在收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。 

而目前中国各家公司试办的房地产保险业务则是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务与受益权利严重扭曲，不符合保险制度中权利与义务对等的基本原则。国内开办的所谓“住房消费信贷保证保险”通常的做法是：银行同意办理购房贷款手续的前提是要求借款人把自己所购房产抵押给银行，同时，为了防止购房者不能还款时银行拍卖抵押房产所得不能弥补贷款本息的风险，再要求购买商品房的借款人与保险公司签定一份由购房者缴费、由银行受益的“保证保险”合同。在借款人因死亡、失踪、伤残、患重大疾病或经济收入的减少而在一定期限内无法履行还款义务时，由保险公司负责赔偿银行的损失。银行或者将抵押房产的追偿权和处置权转让给保险人，或者自己处置抵押房产，处置所得不足以弥补贷款本息时再由保险公司补足差额或在事先约定的保险金额内给予赔付。 

显然，这种保险业务并不是真正意义上的保证保险也不是真正意义上的信用保险，银行不交纳保险费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了保证保险的保险费，自己却不能得到应有的保障，缴费义务和受益权利严重扭曲。这种保险本身具有致命的内在缺陷，因而难以持久运营。 

误区之二是银行、保险公司与购房者之间在房地产保险业务中对风险未能进行合理的划分。即使在西方成熟的房地产市场和保险市场上，银行也不可能通过房地产信贷保证保险和信用保险完全规避自己的贷款风险。银行有需要自身承担的贷款风险，不可能也不需要把自己所有的信贷风险都转嫁出去。银行应通过对借款人的资信评估和还款能力的分析来避免和减轻风险，同时从成本与收益权衡的角度辅之以信用保险合理地进行风险管理。保险公司的作用主要体现在两个方面：在房地产信贷保证保险中，在于保障那些与借款人相关的不可预见的和非主观的风险，例如死亡、伤残和失业等，这些风险可能使还款人完全或部分丧失还款能力，因此会使其丧失所购房产，保险的作用在于为还款者提供继续保有房产的保障；而在房地产信贷信用保险中，保险在于保障银行的信贷风险，银行通过少量的确定的保费支出获得高额的不确定的保险赔付，从而在一定程度上保证银行经营的稳定。至于购房者，他本身是风险产生的载体，不论是购房者的道德风险（比如虚假信用，在房价下跌时拒绝支付余款）、行为风险（比如疏忽引起抵押房产的损毁），还是由于购房者发生了生病、人身意外、失业、失能或者死亡等引起收入流减少或中断的风险事故，其结果都是使所借款项不能按时归还。但对于购房者来说，他所担心的只是其收入流减少或中断的风险事故，而这些风险完全可以通过保险的形式转嫁出去；至于他的道德风险和行为风险则应是银行和保险公司应该着重考虑的内容。 

而在我国当前的房地产保险业务中，银行则试图在把成本转嫁给借款人、把风险转嫁给保险公司的。条件下获得房地产抵押和信用保险的双重保障，完全规避自己的信贷风险，这是不符合市场经济逻辑也是不负责任的思路。保险公司收取了一份保费却承担了包括购房者的道德风险、行为风险（应属于银行缴费的信用保险的保险责任）以及引起购房者收入流减少或中断（应属于购房者缴费的保证保险的保险责任）的一切风险，这在中国目前信用经济尚待逐步建立的今天，风险之大，保险公司是难以承受的。 

房地产保险观念上的误区之三是忽略了政府在房地产信贷保险中的作用和责任。由于抵押贷款制度的高风险性和房地产抵押贷款保险具有较高的社会效益，房地产抵押贷款保险在许多国家和在一些国家抵押贷款保险发展的初级阶级阶段都被定义为政策性保险业务，一般需要专门的政府机构主办或得到政府的大力扶持。美国30年代罗斯福新政中由联邦住房管理局、退伍军人管理局以及农业事务管理局所提供的住房抵押贷款保险就是典型的政策性保险，政府的信用曾一度促进了美国房地产业和保险业以及银行业的迅猛发展；加拿大房屋抵押贷款与住宅公司所提供的房屋抵押贷款保险也具有一定的政策性。政府信用在这一领域具有个人信用和公司信用所无法比拟的优势。 

随着我国住房制度改革的进一步深化，一些城市由于集团购买所推起的高房价正在逐步回落，同时失业和流动使个人收入的不稳定性急剧增大，社会风险、经济风险乃至自然风险都在增加，道德风险和逆选择等因素使房地产抵押贷款保险的风险对普通纯商业性保险公司来说不愿意承受。那么，政府则应根据房地产抵押贷款保险具有的正效应和外部效应而以国家信用大力推动它的发展，而不是完全寄希望于商业性的保险公司。 

观念上的误区之四是把房地产保险的范围片面地理解为房地产信贷信用或保证保险，实际上，房地产保险是一个相当宽泛的概念，除了信用与保证保险之外，还包括保障购房者由于意外伤害、死亡、生病等原因导致收入流减少或中断而不能还款的住房抵押贷款寿险、保障房屋产权合法契约关系的房地产产权保险、保障房屋因自然灾害或意外事故而发生损失的房屋财产保险、保障房屋质量的房地产质量保险以及保限建筑和安装工程（包括家庭装修）的建筑工程保险等等内容。 

概念上的澄清意味着实务范围的扩大，也意味着房地产保险的发展可以从倍用和保证保险之外的领域寻求突破。比如，住房抵押贷款寿险的发展就可以彻底改变只有财险公司才可以办理房地产保险的观念，寿险的长期性和灵活性特点恰恰符合房地产交易的长期性特点，而且这种保险既能够保证银行按时收回贷款，又能使购房者在收入流中断时仍然保有所购住房，还能促进寿险业本身发展，可谓一举多得。在我国信用经济还没有建立起来，保证保险无法取得突破性进展之前，住房抵押贷款寿险无疑是市场的理性选择。再比如，激活二手房市场、促进装修业的健康发展，房地产产权保险和房地产建筑工程保险也都可以大有作为。 

2 实际操作中的误区 

除了观念上的误区之外，房地产保险实际操作中也有很多误区，简单概括有以下三种。 

其一是费率提高。目前国内住房抵押贷款保证保险的费率一般定为5‰上下，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0.5‰，而日本则更低。尽管保险费率在市场上最终达成均衡是市场供需双方长期博弈的结果，保险公司为降低风险，在厘定费率所需以往统计数据不足（开办的时间短）的情况下，会把保费定得偏高，但过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为在保险中由于逆选择的作用，风险低的人（收入流稳定或道德风险与行为风险较低）不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险，当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下的是风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就有更多的风险相对低的人退出保险……恶性循环，逆选择若得不到有效的控制，保险制度就会因之而崩溃。 

其二是手续繁琐。因为国内金融机构尚未掌握个人信用状况的详细记录，所以，为降低风险，保险公司要求投保人出具各种各样的证明文件。有的保险公司甚至要求投保人先出具银行已经贷款的正式文件，而银行贷款的前提条件却又是购房者先行获得保险保障，把购房者卡在当中。 

其三是法律缺失。房地产保险业务的顺利拓展，没有严格的法律保障是不可能的。然而，这方面至今却是严重地缺乏法律依据。此类长期保险业务，在没有相应去律保障的情况下，别说是购房者个人，即便是保险公司和银行也不会有太高的积极性。 

3 结论 

中国房地产保险的发展需要整理思路重新定位。从宏观的层面看，政府有必要组建政策性的房地产抵押贷款保险公司，以政府信用为基础，扶持抵押贷款保险的发展。房地产抵押贷款保险的政策性经营方式，可以利用政策性业务的强制性遏制保险中的逆选择，使房地产保险中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散，从而也大大降低保险费率，维持保险制度的稳定，保证房地产抵押贷款保险走上良性发展的轨道。具体思路是政府从目前国有商业性的保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司，这样既可解决政策性保险资金严重不足的问题，推动政策性保险业务的发展，也使国有保险公司的所有权结构发生一定程度的转变，最终从根本上解决国有保险公司所有者缺位、委托代理关系扭曲、内部人控制所引起的国有企业的诸多通病，从而提高效率，提升其国际竞争力。 

在政府介入房地产保险市场的同时，应允许和鼓励保险公司（包括财险公司、寿险公司和再保险公司）全面介入各种类型的房地产保险业务，对具有正的外部性的业务应给予税收及再保险方面的优惠，扶持其发展。同时，立法机构和保险监管部门应及时制定和出台各种规范性的法律、法规，保证房地产保险发展有一个健康的法律环境。 

从微观的层面看，房地产抵押贷款保险应该严格分为信用保险和保证保险两笔责权明晰的业务，理顺利益关系，保证投保人的权利。同时，保险公司、银行、房地产公司宜相互配合，认清并合理地划分各自所承担的风险，通力合作，简化手续，降低费率，共同构筑房地产保险的堤坝，争取多赢格局的早门形成。